Hui oder Pfui – das liegt im Auge des Betrachters!

14. Aug 2019 | Blog

VON Josef Obergantschnig

Die Notenbanken rund um den Globus verfolgen einen sehr expansiven Kurs. Die Renditen sind im Keller oder sogar darunter. Mittlerweile notiert sogar die 30jährige deutsche Bundesanleihe im negativen Bereich. Für Anleger und Investoren sind das herausfordernde Zeiten. Im Gegensatz dazu befinden sich all jene, die Geld benötigen, im Schlaraffenland. Ganz egal ob Staaten, Unternehmen oder auch Private – eine Finanzierung gibt es gegenwärtig quasi zum Nulltarif. Das führt dazu, dass diese beherzt zugreifen. Ebenso führt dies zu steigenden Asset-Preisen und in manchen Bereichen auch zu einer Blasenbildung. Im Rahmen dieses Blog-Beitrages möchte ich auf den Immobilienbereich detaillierter eingehen.

 

Im ersten Schritt gehen wir der Frage nach, wie sich die realen Häuserpreise seit 2015 entwickelt haben. In den 22 analysierten Ländern sind, abgesehen von Italien, die realen Häuserpreise deutlich gestiegen.

 

Abbildung 1: Real House Prices

Quelle: Visualcapitalist.com

 

Besonders stark sind die realen Häuserpreise in Portugal, Irland und Kanada angestiegen. In Portugal ist der reale Wert eines Hauses um 31,8% angestiegen. In Österreich betrug der Anstieg 15,3% bzw. in Deutschland 19,7%. Im nächsten Schritt schauen wir uns die Entwicklung der Mieten in Relation zu den Häuserpreisen an (House-Price-Rent-Ratio).

 

Abbildung 2: House-Price-Rent-Ratio

Quelle: Visualcapitalist.com

 

In der Abbildung 2 wird die Hauspreisentwicklung der Mietpreisentwicklung gegenübergestellt. Hier verkehrt sich das Bild etwas. In Portugal geht der rasante Anstieg der Häuserpreise einher mit dem Anstieg der Mietpreise. Im Gegensatz dazu sind in Neuseeland und Kanada die Häuserpreise nahezu doppelt so stark gestiegen als die Mietpreise. In Österreich und in Deutschland sind die Mietpreise ebenso weniger stark gestiegen wie die Häuserpreise. Mit einem House-Price-Rent Ratio von 114,1% bzw. 105,9% allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau. In einigen Ländern wie z.B. in Japan oder in Italien sind im Gegensatz dazu die Mietpreise stärker angestiegen als die Häuserpreise. Wenig überraschend zeigt sich die Entwicklung der Mietrenditen, die in den meisten der analysierten Länder geschrumpft sind. Im nächsten Schritt gehen wir der Frage nach, inwiefern sich die Hauspreise im Vergleich zu den Einkommen entwickelten.

 

Abbildung 3: House-Price-Income-Ratio

Quelle: Visualcapitalist.com

 

Auch bei diesem „Blasen-Indikator“ wird die rasante Preisentwicklung in Neuseeland, Kanada und Schweden offensichtlich. Auch in Österreich sind die Häuserpreise deutlich stärker angestiegen als die Einkommen. Mit einem House-Price-Income Ratio von 128,0 liegt das heimische Niveau beispielsweise deutlich über Deutschland. Im Gegensatz zu Österreich sind in der Bundesrepublik die Einkommen stärker gestiegen als die Häuserpreise.

 

Abbildung 4: House-Price-Income-Ratio

Quelle: Visualcapitalist.com

 

In der Abbildung 4 werden noch die Verschuldung der Haushalte in Relation zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) dargestellt. In der Schweiz (128,7%), Australien (120,3%) und Dänemark (115,4%) ist die Verschuldung der Privaten Haushalte in Relation zum BIP am höchsten. Mit einem Ratio um die 50% liegt das Niveau in Österreich und in Deutschland im deutlich konservativeren Bereich.

 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. In manchen Bereichen oder Regionen würde ich bereits von einer Blasenbildung sprechen. Die Mietrenditen sind im Keller, durch das günstige Refinanzierungsumfeld fließt kontinuierlich Geld in den Markt und treibt die Preise weiter an. Die Haushaltseinkommen hinken merklich hinterher. Durch den materiellen Immobilienpreisanstieg und die sehr geringen Refinanzierungskosten konnte man in den letzten Jahren auch ohne wesentliche Eigenmittel am Immobilienmarkt schöne Erträge erzielen. Ob die Entwicklung der Preise nachhaltig ist, bleibt abzuwarten. Sollten die Zinsen – was sich gegenwärtig nicht abzeichnet – wieder steigen, wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Aber bis dahin scheint alles eitel Wonne!

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