Blasenbildung: Immobilienpreise?

Wir leben seit Jahren in einer Niedrigzinsphase. Für all jene, die ein eigenes Vermögen haben und dieses veranlagen, bedeutet das, bei unveränderten Rahmenbedingungen in Zukunft kleinere Brötchen zu backen. Das Niedrigzinsumfeld kann aber für eine Gruppe, jene der Schuldner, durchaus von Vorteil sein. All jene, die gegenwärtig Fremdkapital aufnehmen, können sicher ein Lied davon singen. Die Finanzierungskosten sind auf einem sehr tiefen Niveau. Dies fördert das Kreditwachstum. Laut einer Auswertung der Österreichischen Nationalbank ist vor allem eine dynamische Entwicklung bei Wohnbaukrediten zu beobachten. Dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien und dies führt zu höheren Preisen. Im Rahmen dieses Blog-Beitrages möchte ich der Frage nachgehen, ob wir uns bereits in einer Blasenbildung befinden bzw. wie österreichische Immobilien im internationalen Vergleich bewertet sind.

Abbildung: Globaler Häuserpreisindex

Quelle: IMF

Seit dem Jahr 2000 sind die globalen Immobilienpreise deutlich angestiegen. In den ersten acht Jahren des Jahrtausends sind die Häuserpreise um knapp 60% angestiegen. Die reale Steigerungsrate für diesen Zeitraum betrug ca. 6% per anno. Begünstigt durch die günstigen Finanzierungskosten sowie das offensive Kreditvergabeverhalten einiger Banken kam es 2008 zum Platzen der über Jahre aufgebauten Immobilienblase. In den darauffolgenden Jahren sind die realen Häuserpreise um etwas mehr als 10% eingebrochen. Mittlerweile haben sich die Preise zwar wieder etwas erholt, allerdings konnten die Preisniveaus von 2008 global gesehen bis heute noch nicht erreicht werden. Über den Gesamtzeitraum betrachtet sind die Häuserpreise in diesem Jahr real um 2,7% gestiegen.

Abbildung: Häuserpreise in Relation zum Einkommen

Quelle: IMF

Interessant finde ich auch das Verhältnis der Häuserpreise in Relation zum Einkommen in einzelnen Ländern. Als Basis dient das Verhältnis des Jahres 2010 mit einem Wert von 100. In mehr als der Hälfte der dargestellten Länder sind die Immobilienpreise stärker als die Einkommen angestiegen. Besonders stark haben sich die Preise in Neuseeland in Relation zu den Einkommen entwickelt. Auf dem zweiten Platz rangiert bereits Österreich mit einem Wert von 126. Deutschland befindet sich mit 120 Punkten auf den dritten Platz. Besonders schwach haben sich die Häuserpreise in Spanien (75), Polen und Italien (84) entwickelt.

Abbildung: Häuserpreise in Relation zu Mieten

Quelle: IMF

In der Abbildung werden die Häuserpreise in Relation zu den Mieten dargestellt. In der Türkei, Neuseeland und Israel sind seit dem Referenzjahr 2010 die Häuserpreise in Relation zu den Mieten sehr stark angestiegen. Auch in Österreich sind die Häuserpreise stärker gestiegen als die Mieten.

Abbildung: Wohnimmobilienpreise Österreich

Quelle: OeNB

In der nächsten Abbildung sind die Wohnimmobilienpreise für Österreich dargestellt. Besonders stark sind die Preise in Wien, insbesondere das Segment „Eigentumswohnungen gebraucht“, angestiegen. Im Gegensatz zum globalen Häuserpreisindex des Internationalen Währungsfonds sind die Immobilienpreise in Österreich beginnend mit dem Jahr 2008 nicht eingebrochen. Es muss allerdings auch festgehalten werden, dass es im Vorfeld nicht zu vergleichsweisen Preisanstiegen und damit auch zu keiner Blasenbildung kam. Kritisch möchte ich allerdings anmerken, dass die Immobilienpreise in Österreich im Gegensatz zu anderen Vergleichsländern gerade in den letzten Jahren überproportional stark angezogen haben.

Abbildung: Finanzierung

Quelle: OeNB

Einer der wesentlichen Aspekte sind die günstigen Refinanzierungskosten. Durch die enorme Nachfrage werden auch die Preise hochgehalten. Nach der „Boom-Phase“ zu Beginn des Jahrtausends pendelt das Wachstum der Wohnbaukredite um den Wert von 5%. Im Bereich der privaten Haushalte hat sich das Transaktionsvolumen (Wohnbaukredite an priv. Haushalte) seit dem Jahr 2009 mehr als vervierfacht.

Die Kreditnehmer haben auf die günstigen Refinanzierungskosten reagiert und hinsichtlich der Kreditstruktur große Verschiebungen vorgenommen. War der Anteil an variabel verzinsten Neukrediten im Jahr 2009 noch bei 86,7%, beträgt er gegenwärtig nur mehr 55,0%. Im gleichen Zuge hat sich der Anteil an Fremdwährungsfinanzierungen von 35,4% auf unter 18,3% reduziert.

Auch bei der Kreditbelastung der einzelnen Haushalte wird der gegenwärtige Trend offensichtlich. Die Zinsbelastung in Relation zum Haushaltseinkommen beträgt gegenwärtig 2,8% und hat sich in den vergangenen Jahren nahezu halbiert. Im Gegensatz dazu haben sich die Ausgaben für Wohnbaukredite in Relation zum verfügbaren Einkommen seit 2003 verdoppelt. Daran wird ersichtlich, dass die Immobilienpreise in Relation zu den Einkommen überproportional gestiegen sind und der Kauf einer Immobilie sich im Falle einer Fremdfinanzierung deutlich stärker auf das Haushaltseinkommen auswirkt als noch vor einigen Jahren.

Wenn man alle dargelegten Indikatoren zu einem Gesamtbild zusammenfügt, liegt für mich der Schluss nahe, dass Immobilien schon sehr hoch bewertet sind. Begünstigt durch das niedrige Zinsniveau, man denke einerseits an die Finanzierungskosten bzw. andererseits an den Veranlagungsbereich, wurde in den vergangenen Jahren durch die Maßnahmen der Notenbanken ein „künstlicher“ Nachfrageüberhang generiert. Im Vergleich zu anderen Ländern konnte sich der österreichische Immobilienmarkt gut entwickeln. Ich bin überzeugt, dass mit steigenden Zinsen auch ein Druck auf die Immobilienpreise einhergehen würde. Ob wir uns bereits in einer Blase befinden und diese zu platzen droht, kann ich seriöserweise natürlich nicht beantworten. Vor einem Immobilienkauf sollte man allerdings auch bedenken, dass es für den Käufer keine Einbahnstraße nach oben sein muss. Andere Länder können davon durchaus ein Lied singen…